다주택자가 조정대상지역 주택을 매도하는 경우
2026년 중과제도와 해당 주택의 중과대상 여부를 확인합니다.
양도소득세 전문 세무사 · 2026 세법 업데이트
양도소득세, 지금은
계약하기 전에 확인해야 합니다
1세대1주택 비과세부터 다주택자 중과,
상생임대·임대주택·분양권·입주권까지
양도 전 가능한 선택지를 비교합니다.
01계약 전에 확인
계약일과 잔금일 전에 비과세·중과·특례 가능성을 검토합니다.
02전체 보유이력 확인
주택 수뿐 아니라 취득·거주·임대·권리 보유이력을 살펴봅니다.
03매도 순서 비교
각 주택의 개별 세액과 다음 주택에 미치는 영향을 함께 봅니다.
2026 TAX UPDATE · 기준일: 2026년 8월
2026년 다주택자 양도소득세 중과 다시 확인하세요
다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도소득세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료되었습니다.
원칙적으로 중과대상 주택이라면 다음 내용을 확인해야 합니다.
- 2주택자: 기본세율 + 20%p
- 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
- 중과대상 주택: 장기보유특별공제 적용 제한 여부 확인 필요
중과 여부는 단순히 현재 주택 수만으로 판단하지 않습니다. 양도주택 소재지, 주택 수 산정, 제외주택, 계약일, 양도일 및 경과규정을 함께 확인해야 합니다.
01 · CALCULATION FACTORS
양도소득세는 양도가액에서 취득가액만 빼는 세금이 아닙니다
양도소득세는 단순히 양도가액에서 취득가액을 뺀 금액만으로 결정되지 않습니다.
- 01주택 수
- 02취득시기
- 03조정대상지역
- 04보유기간
- 05실제 거주기간
- 06임대이력
- 07분양권·입주권
- 08계약일
- 09잔금일
- 10필요경비
- 11각종 비과세·특례
같은 부동산이라도 어떤 요건을 충족하고 언제 양도하는지에 따라 실제 세금이 달라질 수 있습니다.
02 · MULTI-HOME SURCHARGE
2026년 다주택자 양도소득세가 다시 달라졌습니다
다주택자의 조정대상지역 주택에 대한 양도소득세 중과 한시 배제는 2026년 5월 9일 종료되었습니다.
중과대상에 해당하는 경우 원칙적으로 2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상은 기본세율에 30%p가 추가될 수 있습니다.
중과세율뿐 아니라 장기보유특별공제 적용 여부까지 함께 달라질 수 있어 장기간 보유하고 양도차익이 큰 주택은 실제 세액 차이가 커질 수 있습니다.
03 · CONTRACT AND TRANSFER DATE
2026년 거래는 계약일과 양도일을 함께 확인해야 합니다
중과 한시 배제가 종료되었다고 해서 모든 거래를 단순히 2026년 5월 9일 전후의 양도일만으로 판단해서는 안 됩니다.
정부의 경과조치 적용 가능성이 있는 거래라면 계약 체결 및 계약금 지급, 토지거래허가 신청, 잔금, 등기 등 사실관계와 법정 요건을 확인해야 합니다.
- 01매매계약일
- 02계약금 지급일 및 지급사실
- 03토지거래허가 신청일
- 04토지거래허가일
- 05잔금일
- 06등기접수일
- 07실제 양도일
경과규정은 개별 거래의 날짜와 요건에 따라 적용 결과가 달라질 수 있으므로 현행 법령 확인이 필요합니다.
04 · HOUSE COUNT
주택이 여러 채라고 무조건 중과되는 것은 아닙니다
다주택자라고 해서 모든 주택 양도에 동일한 중과세율이 적용되는 것은 아닙니다.
먼저 양도하려는 주택이 세법상 중과대상 주택인지 확인해야 합니다.
- 01일반주택
- 02상속주택
- 03임대주택
- 04지방 소재 주택
- 05분양권
- 06조합원입주권
- 07일시적으로 함께 보유하는 주택
- 08기타 주택 수 산정 특례
단순히 등기부에 보이는 아파트 개수만 세어 판단하지 말고 양도일 현재 적용되는 주택 수 산정 규정과 제외 규정을 확인해야 합니다.
05 · ONE-HOUSE EXEMPTION
1세대1주택 비과세도 ‘한 채’라는 이유만으로 끝나지 않습니다
일반적으로 1세대가 국내에 1주택을 보유하고 법정 보유요건 등을 충족하면 1세대1주택 비과세를 검토할 수 있습니다.
하지만 사실관계에 따라 거주요건, 일시적 2주택, 상속주택, 분양권·입주권, 임대주택 특례 등 추가 검토가 필요할 수 있습니다.
“한 채니까 비과세”라고 먼저 결론 내리지 말고 취득일, 보유기간, 거주기간과 다른 주택·권리의 보유이력을 함께 확인해야 합니다.
06 · HIGH-VALUE HOUSE
12억원을 초과하는 고가주택은 계산방법이 달라집니다
1세대1주택 비과세 요건을 충족하더라도 양도가액이 12억원을 초과하는 고가주택은 12억원 초과분에 해당하는 양도차익이 과세대상이 될 수 있습니다.
장기간 보유·거주한 고가주택에서는 장기보유특별공제가 실제 세액에 큰 영향을 미칠 수 있습니다.
- 01실제 취득일
- 02양도일
- 03보유기간
- 04거주기간
- 05취득가액
- 06필요경비
- 07양도가액
07 · SALE ORDER
어떤 집을 먼저 파느냐에 따라 세금이 달라질 수 있습니다
여러 주택을 보유했다면 각각의 주택을 따로 계산하는 것만으로는 충분하지 않을 수 있습니다.
A주택을 먼저 양도한 경우와 B주택을 먼저 양도한 경우에 다음 요소가 연쇄적으로 달라질 수 있습니다.
- 주택 수
- 중과 여부
- 비과세 가능 여부
- 장기보유특별공제
- 다음 주택의 세금
다주택자의 양도세 검토에서는 개별 주택의 세액뿐 아니라 매도 순서에 따른 전체 세금을 비교해야 합니다.
08 · RENTAL HISTORY
임대사업자였던 주택은 과거 이력까지 확인해야 합니다
등록임대주택 또는 과거 임대사업자였던 주택은 현재 등록 상태만 확인해서는 충분하지 않을 수 있습니다.
과거 등록·임대·말소 사실에 따라 적용되는 규정이 다를 수 있으므로 전체 이력을 시간순으로 확인하는 것이 중요합니다.
- 01취득일
- 02임대개시일
- 03세무서 사업자등록일
- 04임대사업자등록일
- 05의무임대기간
- 06임대료 증액 이력
- 07자진말소 또는 자동말소일
- 08거주주택 비과세 적용이력
- 09기타 임대주택 특례 적용이력
09 · COOPERATIVE RENTAL
상생임대주택 특례도 확인해 보세요
일정한 요건을 충족한 상생임대주택은 1세대1주택 비과세 또는 장기보유특별공제와 관련하여 거주요건 특례를 검토할 수 있습니다.
상생임대 특례의 구체적인 요건은 법령 개정 시점에 따라 달라질 수 있으므로 실제 양도시점의 규정을 확인해야 합니다.
- 01직전임대차계약
- 02상생임대차계약
- 03임대료 증액
- 04각 임대기간
- 05계약체결 시기
- 06양도 시점
10 · PRESALE AND OCCUPANCY RIGHTS
분양권과 조합원입주권도 양도세와 연결됩니다
주택 외에 분양권이나 조합원입주권을 보유하고 있다면 1세대1주택 판단과 특례 적용에 영향을 줄 수 있습니다.
01기존주택 취득
02분양권 또는 입주권 취득
03사업 진행 및 준공
04신규주택 취득·입주
05기존주택 양도
각 권리의 취득시기와 기존주택 양도시기에 따라 적용되는 특례가 달라질 수 있으므로 현재 등기된 주택 개수만 보고 판단해서는 안 됩니다.
11 · GIFT THEN SALE
배우자에게 증여한 뒤 양도하면 절세가 될까요?
배우자 또는 직계존비속에게 부동산을 증여한 뒤 양도하는 절세방법을 검토하는 경우가 있습니다.
그러나 일정한 요건에 해당하면 양도소득세 이월과세가 적용될 수 있습니다.
- 증여세
- 취득세
- 보유
- 양도소득세
- 이월과세
증여세 절감효과만 보고 판단하지 말고 증여세 전문 페이지와 함께 증여부터 향후 양도까지 전체 세금을 연결해 계산해야 합니다.
12 · BEFORE THE CONTRACT
양도소득세는 양도하기 전에 계산해야 합니다
양도계약을 체결한 뒤 검토를 시작하면 이미 선택할 수 있는 방법이 제한되어 있을 수 있습니다.
- 01어느 주택을 먼저 매도할지
- 02양도시기를 조정할 수 있는지
- 031세대1주택 비과세 가능 여부
- 04다주택자 중과 여부
- 05각종 특례 적용 여부
- 06필요경비 증빙
- 07계약일 및 잔금일
- 08향후 다른 주택의 세금
양도소득세에서는 신고 이후보다 계약 전 검토가 더 중요한 경우가 많습니다.
13 · WHEN TO ASK
이런 경우에는 계약 전에 검토해보세요
1세대1주택 비과세가 확실하지 않은 경우
보유·거주기간과 다른 주택·권리를 함께 확인합니다.
12억원을 초과하는 고가주택을 매도하는 경우
과세대상 양도차익과 장기보유특별공제를 확인합니다.
여러 주택 중 어느 것을 먼저 팔지 고민하는 경우
매도순서에 따른 전체 세금을 비교합니다.
임대사업자 또는 과거 임대주택을 양도하는 경우
등록·임대·말소 이력을 확인합니다.
분양권·입주권을 함께 보유하고 있는 경우
주택 수와 관련 특례를 검토합니다.
배우자 증여 후 양도를 계획하는 경우
이월과세를 포함하여 실제 절세효과를 계산합니다.
상속·증여받은 부동산을 양도하는 경우
상속·증여 당시 평가액과 취득가액이 향후 양도세에 어떻게 연결되는지 확인합니다.
상속·증여받은 부동산의 취득가액은 상속세 전문 페이지와 증여세 전문 페이지에서 이어서 확인할 수 있습니다.
14 · REVIEW PROCESS
황석현 세무회계의 양도소득세 검토
- 01보유재산 파악
주택·분양권·입주권·임대주택 등 전체 보유현황을 확인합니다.
- 02취득·거주·임대 이력 확인
취득일, 거주기간, 임대기간, 등록 및 말소일을 시간순으로 정리합니다.
- 03비과세·중과 여부 검토
1세대1주택 비과세, 각종 특례 및 다주택자 중과 여부를 확인합니다.
- 04시나리오별 세액 비교
매도할 주택과 매도 시기를 달리하여 세금을 비교합니다.
- 05개정세법 확인
양도예정일 현재 적용되는 법령과 경과규정을 확인합니다.
- 06계약 전 최종 검토
계약일, 잔금일, 등기일과 필요한 증빙자료를 확인합니다.
CAPITAL GAINS TAX CONSULTATION
양도소득세, 계약하기 전에 먼저 비교해 보세요
같은 부동산이라도 언제, 어떤 순서로, 어떤 요건을 갖추어 양도하느냐에 따라 세금이 달라질 수 있습니다.
특히 2026년에는 다주택자 중과제도의 변화로 과거에 계산했던 세금과 실제 양도시점의 세금이 달라질 수 있습니다.
계약서를 작성하기 전에 현재 적용되는 세법으로 다시 계산해 보시기 바랍니다.